„Wer hat, dem wird gegeben“ galt bis zum März dieses Jahres für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten. War die zu finanzierende Immobilie als Absicherung ausreichend, hat die Bank auch den Kredit vergeben. Denn für die Banken war das ein sicheres Geschäft. Sollte der Kreditnehmer mal den Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank schließlich die Immobilie zwangsversteigern lassen und so ihr Geld wieder bekommen. Dank immer weiter steigender Immobilienpreise ging das sogar noch mit Zinsen und Gebühren oben drauf. Auf Kannte gestrickte 100% Finanzierungen mit Tilgungsraten von 1% waren damit möglich. Geld im Überfluss hatten die Banken dank EZB zur Genüge und gaben es freimütig aus. Menschen, die sich langfristig eigentlich keine Immobilie leisten konnten, haben gekauft und gekauft. Die Immobillienpreise sind gestiegen und gestiegen. Ein perfekter Nährboden für eine Immobilienblase .
EU und der Verbraucherschutz
Am 26. März ist die Umsetzung der EU-Richtlinie zum Verbraucherschutz bei Immobilienkrediten ins deutsche Landesrecht in Kraft getreten. Die restriktive deutsche Umsetzung sieht vor, dass der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit in der Lage sein soll, den Kredit auch zurück zu zahlen. Was sich vernünftig anhört, führt in der Praxis dazu, dass etwa jede zweite Finanzierung scheitert. Banken verlangen nun höhere Tilgungsraten und mehr Sicherheiten. Kreditnehmer, die bis jetzt pünktlich die Raten bezahlt haben und nun eine Anschluss-Finanzierung brauchen, laufen Gefahr kein frisches Geld mehr zu bekommen. Absurd? Keineswegs!
Platz die Blase?
In den letzten Jahren haben die Immobilienpreise sich sowohl von den Mieten als auch von der Lohnentwicklung und der Inflation abgekoppelt. Teuerungsraten im zweistelligen Bereich pro Jahr in Großstädten sind eher die Regel als die Ausnahme. Wenn Immobilien lediglich in der Erwartung auf weitere Preissteigerungen gekauft werden, bläht sich eine Blase auf. Wer jetzt noch auf den fahrenden Zug austeigen will um nicht zu spät zu kommen, wird nun von der Bank ausgebremst.
Wie ich vor kurzem geschrieben habe, wird das Jahr 2016 wohl als der Höhepunkt der Geldschwemme in Deutschland in die jüngere Geschichte eingehen. Wenn nun rund die Hälfte der Käufer fehlt, wird sich der Markt abkühlen. Kleinere, günstigere Immobilien in B-Lagen kommen dann eher in Frage. Dafür wird es im hochpreisigen Segment schwierig für Verkäufer noch die erwarteten Preise zu erzielen. Noch fehlt es an belastbaren Zahlen. Die Preissprünge der letzten Jahre sind allerdings vorbei.