Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer Entscheidung das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten stark eingeschränkt. So darf das Vorkaufsrecht nicht aufgrund von Vermutungen ausgeübt werden, dass der neue Eigentümer die Mieter aus der Immobilie verdrängen will. Die Vermutung kam immer dann auf, sobald der neue Eigentümer nicht eine Abwendungsvereinbarung unterschreiben wollte. Üblicherweise verpflichtete er sich darin auf sonst zulässige Mieterhöhungen und Modernisierungen zu verzichten.
Erpressung
Der bezirkliche Tenor war immer wieder klar: entweder der Käufer lässt sich darauf ein oder bekommt das Gebäude nicht. Die Bezirksämter mussten sich allerdings beeilen. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts betrug nur zwei Monate. Ausgeübt wurde das Recht zugunsten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften. Bei Verkäufen über Shared-Deals und verschachtelte Firmen-Konstrukte blieb der Staat außen vor, macht- und hilflos. Es traf also eher die „Kleinen“.
Missbrauch
Einige von den „Kleinen“ haben aber auch die Gelegenheit ergriffen ihre Schrottimmobilien zum Premiumpreis an den Staat loswerden zu können. Sie haben sich jemanden gesucht, der ihnen formal die Immobilie massiv über Wert abkauft. Der Käufer hat sich dann geweigert eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. Daraufhin sprang der Staat ein und bezahlte den überteuerten Verkaufspreis. Für den Fall, dass die Masche mal nicht klappte, wurde im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht des Käufers für eine gewisse Zeit vereinbart.
Und nun?
Diverse Großstädte hatten das Instrument genutzt um die Kontrolle über die Immobilien zu erlangen und so auch die Mietensteigerungen ein Stück weit zu begrenzen. Neben Berlin tat es insbesondere auch Hamburg und München. Das Urteil bedeutet aber nicht das Ende der kommunalen Immobilien. Aktive Grundstücksankäufe und Bebauung durch kommunale Unternehmen würde vor Allem auch neuer, zusätzlicher Wohnraum entstehen. Mit der Kommune als Marktteilnehmer könnten die Grundstückspreise weiter steigen. Klare Preisgrenzen und die planungsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten würden den Effekt überschaubar halten. Ankauf von Industriebrachen oder Grundstücke der Bahn mit anschließender Umwidmung und Bebauung wären kommunale Möglichkeiten für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Die Kommunen wissen aber auch, dass es deutlich schneller geht ein bestehendes Gebäude zu kaufen als eines zu bauen.