Immobilien in Hamburg sind bis zu 30 % überbewertet, in Berlin und Frankfurt bis zu 50 % und in München sogar bis zu 75 %. Zu diesem Ergebnis kommt der Zentrale Immobilien Ausschuss ( ZIA ) in seinem aktuellen Frühjahrsgutachten. Die Überbewertung basiert auf dem seit Jahren auseinanderdriften der Mieten und Kaufpreise. Während die Mieten nur langsam steigen, brechen die gezahlten Quadratmeterpreise immer neue Rekorde. In der Folge sinkt die Rendite der Immobilien immer weiter.
Während diverse Gesetze die Mieter vor stark steigenden Wohnkosten schützen, sind Eigentümer immer wieder neuen Forderungen ausgesetzt. Rasant steigende Immobilienpreise und damit gestiegene Kaufnebenkosten sowie munter steigende Grunderwerbssteuer, Sanierungsauflagen ( EnEV ), Besteller-Prinzip bei der Neuvermietung und diverse andere Bewirtschaftungskosten, die vom Vermieter getragen werden müssen. All das macht ein Investment in Immobilien zunehmend unrentabel.
Die ersten Anzeichen für Übertreibungen gibt es schon seit Jahren. Viele professionelle Anleger wie Immobilienfonds finden kaum noch rentable Objekte und nehmen keine neuen Kundengelder mehr an. Gleichzeitig sind Bauanträge und Fertigstellungen so hoch wie zur Jahrtausendwende, Tendenz steigend. Nun wird es auch für private Investoren enger, denn auch die Bauzinsen steigen wieder.
Laut ZIA ist das Potenzial bei Mietsteigerungen in den kommenden Jahren begrenzt. Nicht die Mietpreisbremse sondern die geringere Nachfrage soll dafür sorgen. Zn den letzten Jahren sind Großstädte wie Hamburg zwar gewachsen. Das Plus kam aber nur durch Zuzug aus dem europäischem Ausland und Flüchtlinge zustande. Zeitgleich haben sie Inländer an das Umland verloren. Gerade junge Familien zogen ins Grüne oder an den bezahlbareren Stadtrand. Während die Migrationswelle wieder abgeebbt ist, verlassen gerade die jungen Familien weiterhin die Stadt.
Mehr Angebot trifft auf langfristig geringere Nachfrage. Das wird sich mit der Zeit auch in den Preisen wiederspiegeln. Demnächst werden die Verkäufer nicht mehr mit Kaufangeboten überhäuft werden und immer länger warten müssen, um den anvisierten Preis auch zu erzielen. Zeitgleich werden die Neuvermietungsmieten stagnieren und die Leerstandsquoten wieder steigen. Erste Hinweise für diese Entwicklung werden am Jahresende sichtbar werden. Ob es anschließend zu einem langsamen Rückgang der Preise oder einem Platzen der Blase kommt, hängt maßgeblich von der Entscheidung der EZB über die Fortsetzung ihres Anleihekaufprogramms ab. Da sich Banken bei den Zinssätzen an den Zinsen deutscher Staatsanleihen orientieren, kann bereits die Veränderung des Ankaufsschlüssels zu einem regelrechten Zinsschock bei den Bauzinsen führen.
Die EZB kauft momentan bis zu 30 % der verfügbaren Staatsanleihen der Euroländer auf. Die Menge richtet sich nach dem Anteil des jeweiligen Landes an der EZB. Gerade Deutschland hat davon enorm profitiert. So lagen die Zinsen selbst für 10-Jährige Anleihen zeitweise im negativen Bereich . Zuzüglich eines Risiko-Aufschlages von mindestens ca. 1. % haben Banken diese Entwicklung bei ihren Angeboten wiedergegeben. Ändert die EZB nun ihre Regeln und kauft aufgrund von geringerem Gesamtvolumen oder geändertem Ankaufschlüssel weniger deutsche Bundesanleihen auf, führt es schlagartig zu höheren Finanzierungskosten bei Immobilien. Die Tragfähigkeit der Schulden bei knapp kalkulierter Finanzierung und kurzer Zinsbildung führt dann zu einer Welle von Zwangsversteigerungen und einem zusätzlich zum Neubau größerem Angebot auf dem Markt. Potenzielle Käufer könnten dann angesichts sinkender Preise ihre Kaufentscheidung überdenken und abwartend reagieren. Das wiederrum würde zu einer Trendbeschleunigung führen. Das berüchtigte Platzen der Immobilienblase.
Die Frage lautet also nicht mehr ob, sondern wann es soweit sein wird und wie schlimm es werden wird. Ein realistisches Szenario ist die Stagnation der Preise in 2017 und ein leichter Rückgang im 4. Quartal. In 2018, mit dem Ende der EZB Anleihekäufe, steigenden Zinsen und steigender Inflation kommt der finanzielle Kater nach der rauschenden Immobiliensause der letzten Jahre.