Es ist viel über die Folgen der Corona Kriese auf die Preise von Wohn-Immobilien, dem Corona-Gap, spekuliert worden. Durch den vorweg genommen Absturz und die Erholung an den Börsen, stellt sich die Frage, ob sich diese Entwicklung auch auf dem deutlich trägeren Immobilienmarkt nachvollziehen wird. Bisher ist pandemiebedingt nur die Anzahl der Transaktionen eingebrochen und erholt sich langsam. Bei den Preisen tat sich nichts. Die Blase platzt nicht.
Aufgeschoben ist nicht Aufgehoben
Steigende Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, Lockdown der Wirtschaft, etc. sind für Crash-Propheten genau der Schock, der die Märkte kollabieren lassen wird. War noch der Geldmangel bei den Banken in der Finanzkrise das Problem, so soll es diesmal die gesamte Wirtschaft sein. Menschen in Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit kaufen keine Immobilien, weil sie keine Finanzierung bekommen. Banken vergeben schlicht keine Kredite, wenn die Einnahmenseite nicht stimmt. Miete zahlen sie dennoch und brauchen dafür einen Teil ihrer Ersparnisse, ihres Eigenkapitals, auf. Allerdings sind die Ersparnisse nicht sofort weg. Wer über Jahre genügend Eigenkapital angespart hat, verschwendet es nicht unnötigerweise. Am Ende der Krise ist noch genügend davon da und der Wunsch nach einer eigenen Immobilie vielleicht noch gewachsen. Jetzt fallen sie auf der Käuferseite allerdings aus. Fallen dadurch die Preise?
Institutionen ohne Zinsen
An den übrigen Rahmenbedingungen hat sich bisher aber nichts geändert. Negativzinsen belasten weiterhin Versicherer, Pensionskassen und Vermögende. Dort ist sehr viel Geld da und es wird durch die EZB Politik täglich mehr. Rendite muss her, zumindest kein Wertverfall. Immobilien gelten immer noch als eine sichere Anlage, die vor Inflation schützen soll. Gehebelt mit günstigen Baudarlehen entsteht eine ordentliche Eigenkapitalrendite durch Mieten und Wertsteigerungen. Diese Käufer sind nach wie vor dominierend am Markt und könnten, sich mangels Alternativen, auch auf den Eigenheim-Markt ausweiten. Gebündelt in Fonds und an die Börsen gebracht wäre die Lücke der privaten Selbstnutzer auf der Käuferseite schnell geschlossen.
Warum passiert jetzt nichts?
Verkäufer warten ab oder versuchen ihre Immobilien zu Preisen auf dem Vorkrisen-Niveau zu verkaufen. Das Angebot ist immer noch kleiner als die Nachfrage. Anders als Aktien, können Immobilien nicht innerhalb von Sekunden den Besitzer wechseln. Besichtigungen, Notar-Termine und Finanzierungen dauern und bei Transaktionskosten von bis zu 15% des Kaufpreises (Kaufnebenkosten) ist die Entscheidung weitreichender. Viele, die Immobilien gekauft haben, gehören zur Mittelschicht mit sicheren Jobs, guten Einkommen und genügend Rücklagen. Sie können die Arbeit im Home-Office erledigen und sind seltener von Kurzarbeit und Jobverlust betroffen. Selbst bei ausbleibenden Raten dürfen Banken die Kredite (noch) nicht kündigen. Zwangsversteigerungstermine und Räumungen wurden ausgesetzt. Neue Verfahren als Folge der Krise werden erst mit einer Verzögerung sichtbar. In Hamburg beträgt die Zeit vom Antrag bis zum Termin mehr als 6 Monate. In den kommenden 24-48 Monaten kommt also eher eine W Bewegung in den Markt.
Das W
Immer wieder wird über ein V, U und L Entwicklung bei der Wirtschaft spekuliert. Ein schneller Einbruch und eine schnelle Erholung (V), starker Einbruch mit längerer Konsolidierung und starker Erholung (U), sowie starkem Einbruch ohne Erholung sind die diskutierten Szenarien. Für träge Immobilienmärkte, die erst mit Verspätung darauf reagieren, kommt eine W Bewegung in Betracht. Nachdem die Verfahren wieder laufen und die Verkäufer wieder aktiv werden, kommt es zu einem Nachhol-Effekt. Das Angebot wird deutlich größer. Zeitgleich stocken die Finanzierungen, weil Banken vorsichtiger werden, Käufer erst einmal abwarten und institutionelle Anleger sich auf die Situation einstellen müssen. Preise sinken, brechen aber nicht ein. Nachdem die erste Verkaufswelle vorbei ist, steigen die Preise durch wirtschaftliche Normalisierung auf der Nachfrageseite. Preise steigen wieder auf das aktuelle Niveau. Eine breite Pleitewelle sorgt dann für wirtschaftliche Probleme auf der Nachfrageseite und wiederrum ein größeres Angebot wegen Notverkäufen. Die Kredithilfen von heute müssen irgendwann zurückgezahlt werden. Oft wird das nicht funktionieren. Preise sinken wieder, brechen wiederrum aber auch nicht massiv ein. Nachdem diese Phase überwunden wurde, steigen die Preise wieder.
Wohn-Immobilien als Investitionsobjekte
Im Gegensatz zur rein wirtschaftlichen Entwicklung, kommt bei Wohn-Immobilien die schiere Menge des billigen Geldes zum Tragen. Unsicher gewordene Investitionen in Büro- und Handelsimmobilien können wieder in Wohn-Immobilien umgeleitet werden. Die Nachfrage danach ist gerade in Großstädten ungebrochen hoch. Wenn Home-Office das neue Normal wird und die Beschäftigten mehr Platz zuhause benötigen, steigt der Bedarf noch weiter. Gleichzeitig werden weniger Büro-Arbeitsplätze gebraucht. Umlandgemeinden werden dadurch noch attraktiver, wenn das tägliche Pendeln entfällt. Die beschleunigte Stadtflucht könnte die Nachfrage senken. Hinzu kommen die aktuell im Bau befindlichen Projekte, die das Angebot erhöhen. Projektentwickler werden auf diese Veränderungen schnell reagieren und alle kurzfristigen Preisrückgänge auffangen. Schnell bedeutet im Umfeld von Immobilien aber immer noch Jahre bis konkrete Pläne genehmigt und gebaut sind. Preise für Bestandsimmobilien werden aber immer wieder schwanken. Die teilweise zweistelligen Zuwächse pro Jahr bei den Preisen wird es auf absehbare Zeit nur noch als Reaktion auf zuvor gefallene Preise geben.