Wohnungstausch bedeutet zwei neue Mietverträge, mit zweimal aktueller Neuvermietungsmiete. Ein glänzendes Geschäft für Vermieter, ein Albtraum für die beiden Mietparteien. Deshalb findet es kaum statt.
Kinder ausgezogen, Partner verstorben aber die zu groß gewordene, günstige Wohnung mit altem Mietvertrag ist noch da. Freunde, Bekannte, der Stamm-Friseur um die Ecke. Die gewohnte Umgebung ist nett. Man kennt sich, man schätzt sich. Warum auch ausziehen? Ja, die Treppen werden zunehmend mühsamer zu erklimmen. Die vielen Zimmer sauber zu halten wird zum Problem und die Heizkosten fressen immer mehr von der „kleinen“ Rente auf. Da wäre noch die kleine Wohnung im Erdgeschoss, völlig überbelegt mit der Familie, die nun auch noch ein zweites Kind erwarten. Könnte man da nicht einfach tauschen? Nein, den Wohnungstausch kann sich schließlich keiner der Tauschpartner leisten.
Die Jungen & die Alten
In Deutschland leben viele Ältere allein in großen Wohnungen. Wie das statistisches Bundesamt mitteilte beträgt wohnt die Generation 65+ durchschnittlich auf 68,5 Quadratmeter pro Person. Bei den 25- bis 44-Jährigen sind es 44,7 Quadratmeter. Ändern wird sich das wohl nicht. Mit jedem Mieterwechsel verändert sich die Kaltmiete jenseits aller Kappungsgrenzen. Auch beim Tausch gilt: neuer Mieter, neuer Mietvertrag, neue Kaltmiete. Der alte Mietvertrag für die große Wohnung wird so geradezu ein Teil des Erbes.
Neue Wohnung, alte Miete
Was wäre wenn der Vermieter aber nicht so könnte wie er wollte? Was wäre wenn die neue Quadratmetermiete nicht mehr als 10% höher wäre als die Alte? Was wäre, wenn innerhalb des Wohnungsbestandes eines Vermieters ein Wohnungstausch einfach möglich wäre, weil er nicht nein sagen kann? Es wäre sicherlich nicht das Ende des Wohnungsmangels in angespannten Mietmärkten, aber es wäre das Ende des Lock-In Effekts. Der vorhandene Wohnraum könnte deutlich bedarfsgerechter verteilt werden. Ältere könnten ihre großen Wohnungen gegen kleinere tauschen und so tatsächlich Miete und Heizkosten sparen. Junge Familien hätten dadurch endlich den benötigten Platz für Alle.
Wo ein Wille ist…
Die politisch Verantwortlichen müssen es wollen. Gesetzlich verankert kann es als Teil der „Mietpreisbremse“ auf Bundesebene. Was sich einfach liest, ist bei den Details dann doch komplex. In der Praxis stellt sich oft die Frage, wer den eigentlich „die Vermieterin“ ist. Ist es die 4. Blümchen GmbH & Co. KG, der nur das einzelne Gebäude gehört oder ist es doch Vonovia als wirtschaftlich Berechtigte? Im Immobilienbereich sind „steueroptimierte“, verschachtelte Firmengeflechte der Normalfall. Der Gesetzgeber muss also den Vermieterbegriff zumindest auf die erste Holding-Ebene ausweiten. Welche Immobilien zu dieser gehören, sollten Mieter:innen auch erfragen dürfen. Diese und weitere Details müssen geklärt werden, doch wo ein Wille ist, ist auch ein Weg.