Was den Immobilienmarkt crashen könnte

Seit fast 14 Jahren kennt der Immobilienmarkt nur die Richtung nach oben mit stetig steigenden Preisen, trotz vieler Warnungen von einem Crash und dem Platzen einer Blase. Befeuert durch immer günstiger werdende Finanzierungen und einem Mangel an Alternativen im Strafzins-Umfeld fanden sich immer Investoren, die immer noch mehr bezahlen konnten. Ehemals staatliche Wohnungsbau-Unternehmen, von Kapitalgesellschaften aufgekauft, ausgeplündert und an die Börse gebracht, sind zu wahren Riesen geworden. Wer die Konkurrenz nicht kreditfinanziert gekauft hat, wurde selbst geschluckt. Wegen steigenden Zinsen gerät die gesamte Branche ins Wanken und droht die Wirtschaft mit sich zu reißen.

Phantasiegewinne

Immobilienunternehmen haben eine Möglichkeit gefunden Gewinne ausweisen zu können, ohne auch nur einen Cent mehr zu haben. Sie haben kreditfinanziert Immobilien gekauft, sie neu bewerten lassen und schon stieg der Wert und damit das Vermögen. Mit diesen zusätzlichen Wert als Sicherheit ließen sich wiederrum neue Kredite aufnehmen um neue Immobilien zu kaufen. Die Mieteinnahmen wuchsen mit der Anzahl der Wohnungen, die (Kredit-) Kosten aber auch. Die real eingenommenen Mieten flossen dann auch als Dividende an Aktionäre. Die Verschuldung wuchs massiv, die Bewertung der Bestandsimmobilien aber auch uns so schien alles im Lot zu sein. Jetzt reichen die Mieteinnahmen nicht einmal mehr aus um die Finanzierungskosten zu decken. Vonovia hat dann auch angekündigt große Bestände verkaufen zu wollen, ebenso wie die Adler-Group zuvor.

Substanz-Lüge

Immer wieder wird behauptet, dass den Schulden ja tagegenüber ja tatsächliche Immobilien-Werte gegenüberstehen würden. Die Unternehmen hätten ja Substanz, das sich zu Geld machen könnte. So wie die Phantasie-Gewinne aus höheren Bewertungen der Immobilien resultieren, so gibt es die Substanz auch nur in den Büchern. Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu zahlen. Kann ein Unternehmen auch nur einen kleinen Teil seiner Immobilien unter Buchwert verkaufen, weil sich sonst kein Käufer findet, steht sofort die Frage im Raum ob die Bewertung beim Restlichen Bestand ebenfalls zu hoch ist. Wenn das bei einem Unternehmen passiert, warum dann nicht auch bei den Anderen? So wie sich bei den Preisen in der Vergangenheit gegenseitig hochgeschaukelt haben, könnte es genauso zum Absturz kommen.

 Adler macht den Anfang

Ein Auslöser könnte die Adler Group werden. Das Unternehmen sieht sich schon Länger Vorwürfen von überhöhten Bewertungen und Vetternwirtschaft ausgesetzt. Der Wirtschaftsprüfer KPMG hat das Testat für den Jahresabschluss 2021 verweigert und das Mandat niedergelegt. Ein Neuer ist nicht in Sicht. Die BaFin ermittelt. Der Aktienkurs ist in die Tiefe gerauscht. Baustellen stehen still, es scheint kein Geld da zu sein. Ohne Wirtschaftsprüfer & Testat ist der Weg zu Banken und Kapitalmarkt versperrt. Weil aber Zinsen gezahlt und Anleihen bedient werden müssen, versucht das Unternehmen massiv Immobilien zu verkaufen. Die Konkurrenz von Vonovia, LEG & TAG fällt diesmal als Käufer aus. Auch wenn dort die Lage nicht so dramatisch ist, drücken auch dort die Schulden. Kommt es bei Adler zu Notverkäufen deutlich unter Buchwert, ist der Rest der Branche gefährdet. Aus Buchgewinnen könnten Buchverluste werden. Die „Substanz“ verschwindet auf einmal. Damit steigt der Verschuldungsgrad, weil die Schulden nicht kleiner werden. Die Folgen von viel Angebot bei geringer Nachfrage wurden bereits 2008 beim US-Häusermarkt deutlich.

Können Mieter noch zahlen?

Selbst die erzielbaren Mieten wackeln. Massive Inflation in der Breite und Preisexplosion bei Energie im Besonderen lassen viele Mieter verarmen. Wenn nach Essen noch die Miete bezahlt werden muss, könnte Essen doch Vorrang bekommen. Zwangsräumungen und viel Leerstand wären die Folge. Gerade in den „Problemvierteln“ mit massiven Beständen ehemaliger Sozialwohnungen in der überbewerteten „Substanz“ großer Immobilien-Konzerne könnte zum Problem werden. Geringere Mieteinnahmen würden den Absturz noch beschleunigen. Viel Leerstand bedeutet günstigere Mieten bei Neuvermietung. Mieterhöhungen wären nicht durchsetzbar.

To big to fail?

Städte und Kommunen könnten die Gelegenheit Nutzen und ihre damals verscherbelten Immobilien-Bestände zurückkaufen. Die Phantasiepreise würden sie aber nicht zahlen wollen und damit vielleicht selbst für den Bewertungsverfall sorgen. Wäre es politisch durchsetzbar, eine als Immobilien-Hai verschriene Vonovia mit staatlichen Krediten vor dem Zusammenbruch zu retten? Würde ein Zusammenbruch sonst zu einer Wirtschaftskrise führen? Käme da so etwas wie der Enteignungs-Volksentscheid wie in Berlin gerade recht, damit zumindest nur geringe Abschläge auf die Buchwerte realisiert werden? Wann fällt der erste Domino-Stein?

Der Profiteur

In jeder Krise gibt es Gewinner, so auch bei einem Crash auf dem Immobilienmarkt. Sicherlich würden auch andere Geldanlagen kurzfristig mit nach unten gezogen, aber wenn sich die Börsen erholt haben, gibt es wegen der Trägheit immer noch viel Angebot auf dem Immobilienmarkt. Die Besserverdiener, die sich jetzt keine Immobilien mehr leisten können, kämen dann zum Zug. Genügend gespartes Eigenkapital vorausgesetzt, sind die gestiegenen Kreditzinsen auch kein Schrecken. Für den halben Preis wird auch nur die Hälfte der Zinsen fällig. Darf man sich als Privatmensch darauf freuen?