Sowohl für Selbstnutzer als auch Kapitalanleger lohnt sich der Immobilienkauf nicht mehr. Während die Mieten zusehends stagnieren, steigen die Preise für Immobilien immer weiter. Auch die Zinsen für Immobilienkredite bewegen sich nach oben und gleichen die höheren Preise nicht mehr aus. Hatte die Bundesbank in der Vergangenheit bereits vor Preisübertreibungen von bis zu 30 Prozent in den Top 7 Städten gewarnt, geht sie nun von einer bundesweiten Übertreibung aus. Durch die extrem gestiegenen Preise und laschere Vergabestandards bei der Kreditvergabe durch Banken sehen die Bundesbänker sogar mögliche Risiken für die Finanzstabilität. Das Verhältnis zwischen Einkommen und Schuldendienst hat sich in den letzten Jahren deutlich verschlechtert.
Selbstnutzer
In den eigenen vier Wänden wohnen ist für viele eine Wunschvorstellung. Vor lauter Torschlusspanik sind viele bereit dafür überhöhte Preise zu bezahlen. Statt kühlem Rechnen und relationaler Entscheidung gewinnen Emotionen die Oberhand. Die Preisblase im Immobilienmarkt bläht sich massiv seit Jahren weiter auf. Da die Mieten deutlich langsamer steigen, lohnt sich selbstgenutzter Immobilienbesitz schon seit einer Weile nicht mehr. Höhere Anforderungen der Bundesbank an Kapitalpuffer für Immobilienkredite bei den Geschäftsbanken und höhere Renditen bei Pfandbriefen lassen die Finanzierung teurerer werden. Zins, Tilgung und weitere Kosten wie Verwalter und Instandhaltung übersteigen schon länger die Ausgaben für Miete. Die Spekulation auf weiter steigende Immobilienpreise soll die Mehrausgaben rechtfertigen. Ob die Rechnung aufgeht ist zweifelhaft, erst recht, weil die Bauzinsen mittlerweile massiv gestiegen sind und weiter steigen dürften.
Kapitalanleger
Für Kapitalanleger sieht die Rechnung noch klarer aus. Die Zeiten wo Betongold tatsächlich noch geglänzt hat sind vorbei. Gerade in den letzten Jahren hat sich die Politik zu einem unkalkulierbarem Risiko für Immobilieninverstoren entwickelt. Während Grundstücke teurerer werden, die Baukosten steigen und Baustoffe sich massiv verteuern wird die Grunderwerbsteuer angehoben und Mietpreisbrems- und Enteignungsforderungen laut. Die vermeintliche Sicherheit und Stabilität ist längst verschwunden. Dazu sind die erzielbaren Renditen im langfristigem Vergleich marginal. Während die Preise explodieren, sind Mieten weit weniger stark gestiegen. Zwar nicht gesunken, aber am Vergleich zum Einkommen sind sie sogar bezahlbarer geworden.
Für private Kapitalanleger lohnt sich statt Zins und Tilgung zu zahlen, ein Sparplan auf einen aktienbasierten ETF, bspw. einen Indexfond. Disziplin und Ausdauer ist da aber die Voraussetzung für einen langfristigen Erfolg. Schließlich ist da keine Bank, die eine monatliche Zahlung verlangt.
Abwarten bis die Blase platzt?
Wie sich die Immobilienpreise entwickeln kann niemand vorhersagen, das Gleiche gilt für die Miet- und Zinsentwicklung. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise und seit Jahren gibt es Warnungen vor einer Überhitzung des Marktes und Platzen der Blase. Es bleibt jedem selbst überlassen seine individuelle Situation zu bewerten und Risiken und Chancen abzuwägen.